Keď sa povie druhý najdrahší kraj na Slovensku, väčšina by tipovala Košice alebo Žilinu. Realita je však iná. Prešovský kraj sa vo februári 2026 dostal na prekvapivé druhé miesto v cenách 1-izbových bytov a garzónok. Dôvod? Pre niekoho možno prekvapivý, je ním takzvaný „tatranský efekt“.
Platforma Reality Radar analyzovala viac ako 245 000 aktívnych inzerátov naprieč celým Slovenskom. V segmente 1-izbových bytov a garzónok išlo o 4 221 ponúk. Celoslovenská priemerná cena dosiahla 5 157 €/m², medián 2 841 €/m². Tento 45-percentný rozdiel medzi priemerom a mediánom podľa analýzy ukazuje, že slovenský trh s malými bytmi je silne polarizovaný.
Tatry ťahajú kraj nahor
V Prešovskom kraji je priemerná cena 1-izbového bytu 4 276 €/m², medián je 3 542 €/m². Rozdiel 17,2 %, ktorý medzi nimi je, je najvyšší zo všetkých krajov. Táto výrazná medzera jasne ukazuje vplyv luxusných apartmánov vo Vysokých Tatrách, v lokalitách ako Štrbské Pleso, Tatranské Matliare či Veľká Lomnica, kde ceny dosahujú násobky bežných regionálnych cien.
Medián 3 542 €/m² tak lepšie odráža cenu typického 1-izbového bytu mimo tatranských rezortov. Vzorka v kraji zahŕňala 296 inzerátov, čo je najmenej spomedzi všetkých krajov a súvisí aj s nižšou ponukou malých bytov.
Pri pohľade na predajné ceny však príbeh nekončí. Zaujímavý obraz ponúka aj trh s prenájmami, kde sa rozdiely medzi okresmi Prešovského kraja ukazujú ešte výraznejšie.
Podľa dát o prenájmoch bytov (cena za m²) patrí medzi najdrahšie okresy Stropkov s priemernou cenou 15 €/m², no ide len o dve aktívne ponuky. V rámci väčších trhov dominuje Poprad (506 inzerátov) a Prešov (436 inzerátov), kde sa cena pohybuje na úrovni 12 €/m². Rovnakú cenovku evidujú aj okresy Bardejov a Kežmarok. O niečo nižšie sa nachádzajú Stará Ľubovňa a Svidník s 11 €/m². Sabinov, Levoča, Vranov nad Topľou a Snina sa držia na úrovni 10 €/m². Humenné vykazuje priemer 9 €/m² pri 219 inzerátoch a najnižšiu cenu má Medzilaborce, 7 €/m², pričom ide o dve ponuky.
Prenájmy tak ukazujú iný obraz ako predaj. Kým pri kúpe malých bytov kraj ťahajú nahor luxusné apartmány pod Tatrami, pri nájmoch je situácia vyrovnanejšia a najväčší tlak cítiť najmä v okresoch s vysokou ponukou a ekonomickou aktivitou, teda v Prešove a Poprade.
Celkový obraz: kde stojí Prešovský kraj
Pri pohľade na všetky typy nehnuteľností (byty, domy, pozemky aj komerčné objekty) je priemerná cena v Prešovskom kraji 1 176 €/m² pri 10 648 inzerátoch. Pre porovnanie, Bratislavský kraj dominuje s cenou 2 457 €/m² a 26 307 inzerátmi. Košický kraj má 1 404 €/m², Trnavský 1 352 €/m² a Žilinský 1 204 €/m².
Prešovský kraj tak nie je celkovo najdrahší, no v segmente malých bytov vyskočil nečakane vysoko. Štatistiky ukazujú, že luxusné horské apartmány dokážu výrazne ovplyvniť krajské priemery, a posunúť celý región medzi cenových lídrov.
Reality Radar zároveň upozorňuje, že všetky uvedené ceny sú ponukové. Skutočné transakčné ceny bývajú spravidla o 5- 10 % nižšie. Dáta sa aktualizujú denne a podľa interných odhadov pokrývajú približne 90 % slovenského realitného trhu.